Квартиры в сталинке

Наши клиенты часто сталкиваются с дилеммой: купить новое, только сдавшееся в эксплуатацию жилье или приобрести проверенный временем объект рынка вторичной недвижимости? Единственно верного и универсального ответа нет. В каждом из вариантов можно найти как аргументы «за», так и «против». Но если рассматривать второй случай, то чаще всего риелторы рекомендуют покупать именно «сталинки». Почему? Делимся своим опытом ниже.

В чем выигрывает покупатель «сталинки»?

На самом деле «плюсов» такого приобретения множество. Вот основные из них:

Удобная и просторная планировка

Когда строились «сталинские» дома в 1946—1955 годах, было не принято экономить на площади. После войны строили с размахом и от души. Этим объясняются большие кухни (не менее 12 кв.м.), высокие потолки (3,2-4 м), широкие коридоры, вместительные кладовки и даже порой отдельные комнаты для прислуги в квартирах домов подобного типа.

Подъезды в таких домах тоже очень просторные и выглядят парадно. Лестницы с невысокими ступеньками украшены коваными, узорными перилами с резными деревянными поручнями.

По проекту на лестничной площадке размещаются всего лишь две (иногда – три) квартиры.

Надежность и качество

Добротность и основательность постройки – вот главная «фишка» сталинок. Их старались построить, как говорится, на века. Заказчиком строительства было государство, а потому оно же тщательно следило за соблюдением всех стандартов и норм. Скорее всего именно этим (а может и сознательностью, добросовестностью строителей) объясняется строгое соблюдение строительных технологий. Особенно проявилось это в возведении внутренних стен: как наружных, так и несущих. Их толщина составляет 4 кирпича. Естественно, что при такой кладке, стены не требуют никакого дополнительного утепления, которое так стало модно делать в «хрущевках» и «брежневках», и которое изначально присутствует в квартирах в новостройках.

Благодаря такой толщине стен, вас не будут отвлекать звуки из соседних квартир, ровно, как и ваша жизнь не будет выноситься на всеобщее прослушивание.

Выгодное расположение.

Исторически так сложилось, что «сталинскими» домами застраивался центр, так как в послевоенное время еще не было проблем со свободной городской площадью. Приобретая в них квартиру, вы будете находиться рядом с основными достопримечательностями, высшими госинстанциями, а также учреждениями, которые имеют важную социальную значимость. Также вам гарантированы близость остановок и удобная транспортная развязка.

Красивая архитектура

Презентабельный внешний вид жилых зданий той эпохи достигается благодаря художественной лепнине, фигурным аркам, шпилям на крыше и прочим архитектурным украшениям. От проживания в таком доме вы будете получать эстетическое удовольствие. Безусловно, что «сталинки» внешне смотрятся более выигрышно, нежели обычные панельные дома или даже некоторые «неотесанные» новостройки.

С какими неприятными «сюрпризами» можно столкнуться, покупая сталинку?

В каждой медали есть обратная сторона. Вот и «сталинка» тоже ее имеет. Рассмотрим по пунктам, в чем заключаются недостатки таких квартир:

Несоответствие коммуникации современным условиям.

Более полувека назад эти квартиры сдавались в эксплуатацию. Тогда еще не то что компьютеров, стиральных машинок, МВ-печей не было, но даже телевизоры с холодильниками имелись не у всех. Поэтому электропроводки сейчас не выдерживают той нагрузки, которую получают. Они попросту на нее не рассчитаны. Выход из этой ситуации есть: когда будете делать ремонт, меняйте электроповодку на новую по всей квартире. Но пусть этим занимаются электрики, так как может не выдержать электросеть подъезда.

Еще часто в «сталинках» возникает проблема с водоснабжением. На верхние этажи вода поступает со слабым напором. Решить проблему можно, установив насосные водонапорные трубы.

То есть устаревшие коммуникации – недостаток поправимый, но затратный. Ведь сверх стоимости квартиры вам придется потратить еще дополнительные денежные средства.

Социальная неоднородность жильцов

В давно минувшую эпоху это было жилье для элиты, а иметь такую квартиру было почетно и престижно. Спустя время спрос на «сталинки» не упал, да и позволить себе недвижимость такого плана даже сегодня могут люди весьма состоятельные. Но не забывайте, что в таких домах живут и старые хозяева, так как «ветераны» домовладения, а также эти квартиры могут переходить в наследство весьма сомнительным личностям. В новостройках такого нет. Там не так заметна социальная градация, поскольку приобретают новое жилье, в основном, перспективные молодые люди, а если и не молодые, то хотя бы прогрессивно мыслящие, обеспеченные граждане. Покупая «сталинку», рискуете заиметь себе неблагополучных соседей. А как гласит русская народная пословица: «Не купи двора, купи соседа».

Совет профессионала

Безусловно, преимуществ приобретения «сталинки» намного больше, чем недостатков, и если вы все-таки уже решили оформлять договор купли/продажи с ее владельцем, изучите подробно всю документацию. Особенно это касается документов, подтверждающих имущественные права, необходимо внимательно отнестись к юридической проверки. Вторичный рынок недвижимости этим и опасен – что могут «внезапно» появится из ниоткуда забытые наследники или еще одни хозяева. В свою очередь, покупка квартиры в новострое от застройщика исключает подобные «сюрпризы», так как вы будете являться первым и единственным владельцем недвижимости.

Строители «сталинок», большей частью возведённых в конце 30-х – начале 50-х годов прошлого века (первые постройки были заложены в 1935 году), не экономили ни на материалах, ни на площади квартир, ни на высоте потолков, что делает такое жильё на фоне скромных городских коробочек особенным даже сейчас. Но что нужно знать человеку, присматривающемуся к покупке «сталинки»? Рассмотрим все плюсы и минусы такого выбора.

Разница есть

Переходя к характеристикам домов, мы должны отметить важный факт: несмотря на общее название, «сталинка» «сталинке» всё-таки рознь. Поначалу дома эти строились в основном для партийной элиты – с соответствующей роскошью и планировкой, и так продолжалось до войны. А уже в послевоенное время началась массовая постройка сталинских домов нового типа, задумывавшихся больше как коммунальное жильё, предназначенное для одновременного проживания нескольких семей сразу. Как правило, площади квартир здесь ощутимо меньше, привычного для таких домов мусоропровода и лифтов нет (так как этажность строений меньше), а ванные комнаты при проектировке многих домов вообще не предполагались. И это не говоря о довольно скудной архитектуре самих зданий, которые в этом смысле не сильно превосходят хрущёвки и брежневки.

Иллюстрация: Екатерина Васина

Может показаться, что довоенные дома во всём лучше рядовых сталинок, но последние обладают важным (особенно сейчас) достоинством. При их строительстве, несмотря на кажущуюся бедность и простоту конструкции, были применены куда более совершенные технологии, поэтому срок их эксплуатации составляет 150 лет, что на 25 лет превышает показатель более старых довоенных построек. Исключением являются лишь так называемые «номенклатурные дома» — здания высшего класса, для которых «срок годности» составляет 210 – 230 лет. Разумеется, капитальный ремонт увеличит его, но забывать о времени предполагаемого сноса не стоит.

Довоенный шик

Пройдёмся по всем преимуществам сталинских домов, построенных до войны.

Площадь. Сталинские дома отличаются большой площадью квартир (от полусотни квадратных метров для двухкомнатной квартиры и до 110 кв. м. для четырёхкомнатной). Дополняют картину широкие коридоры и немалых размеров кухня, часто встречаются отдельные помещения вроде кладовых. Санузел обычно раздельный.

Высота потолков. Немаловажной и, пожалуй, самой известной особенностью сталинских домов являются высокие потолки – порядка 3-3,5 метров. Впрочем, дело не только в потолках. На каждом этаже обычно находится не более 2-3 квартир (чаще две), да и сами подъезды тоже немалого размера.

Конструкция. Технология строительства панельных домов до 40-х годов ещё не была известна (первые научные разработки проектов такого типа жилья начались в 40-м году, а первый в СССР панельный дом был построен только в 1945 году в городе Берёзовский — пригороде Свердловска), поэтому довоенная «сталинка» – непременно кирпичное здание, и тут стоит отметить высокое качество самих строительных материалов. Стены домов толстые – в четыре кирпича – что обеспечивает хорошую тепло- и звукоизоляцию и в разы превосходит показатели современных домов. В таких «сталинках» практически отсутствуют сырость и плесневые грибки.

Архитектура. При строительстве «ведомок» (то есть «сталинок» для номенклатуры) применялись индивидуальные архитектурные решения. Эти дома должны были украшать собой город, поэтому колонны, лепнина или арки в их наружном оформлении – дело обычное. Очень часто в них имелись редкие для тех лет удобства — лифт и проведённый в каждую квартиру мусоропровод (спорной полезности в настоящее время).

Что до недостатков, то они таковы:

Старость. Самым молодым домам этого типа уже около 70 лет. Да, строили их с куда большим тщанием и с использованием более качественных материалов, нежели в последующие годы, но со временем ветшает всё. В случае с износившимися перекрытиями это чревато даже проседанием пола при установке очень тяжёлых предметов (вдруг у вас есть большой сейф). Такие дома часто требуют ремонта, иногда довольно масштабного, что стоит учитывать, как и возможность признания дома аварийным и подлежащим сносу (в особо запущенных случаях).

Инженерные коммуникации. Несмотря на высокое качество при постройке, требования нашего времени далеко ушли от нужд жильцов середины двадцатого века. Электропроводка квартир не рассчитана на современную нагрузку – подключения множества электроприборов она не выдержит. И если даже сеть квартиры справится, общая электросеть в подъезде может представлять опасность, если капитальный ремонт с её полной заменой не осуществлялся. Другой проблемой является износ канализационных и водопроводных труб, что, опять же, требует замены, иногда во всём доме, а это выливается в дополнительные – и немалые – расходы.

Межкомнатные перекрытия. В отличие от несущих стен они весьма тонкие и непрочные – теплоизолятор вроде керамзита, насыпанный между двумя слоями деревянной сетки («дранки»). Вешать на них телевизоры и полки рискованно – стена не справится, а сам материал может вызывать аллергию и быть причиной сомнительного запаха.

Вторая волна

Перейдём к плюсам и минусам послевоенных «сталинок». Плюсы такие:

Площадь. Простор по-прежнему значительный, но планировка может отличаться. В частности, как уже говорилось, в зданиях послевоенной постройки по проекту вполне могла отсутствовать ванная. Так что предыдущими хозяевами тут уже наверняка была проведена перепланировка на свой манер. Однако вряд ли квартире будут отдельные комнаты под библиотеку, а размещение комнат, наверняка, «коридорное», характерное для коммунальных квартир.

Высота потолков. Здесь разница между постройками разных лет небольшая – более простые дома строили в основном под коммунальное заселение, а большому числу людей в маленькой комнате с низким потолком было бы банально душно. Высота потолков может быть чуть меньшей, а подъезды не столь просторны, но всё равно – никаких сравнений с теми же «хрущёвками».

Конструкция. В строительстве послевоенных домов применялись и шлакоблоки, и панели. Они не обладают такими впечатляющими характеристиками, как стены из кирпича, но, тем не менее, сделаны на совесть. Шумо- и теплоизоляция у них похуже, да и деревянные перекрытия изнашиваются быстрее, но надёжность по-прежнему высока.

Многие минусы такие дома наследуют от «старших». К ним в основном добавляются неудобства, связанные с принадлежностью жилья к более низкому классу:

Старость. Эти здания моложе, так что проблема старости не так критична, но по-прежнему актуальна. К тому же, деревянные перекрытия послевоенных домов склонны к износу в большей степени, хотя материалы постройки зачастую достаточно долговечны.

Инженерные коммуникации. Те же проблемы с электрическими и водопроводными сетями, требующими капитального ремонта. Лифты и мусоропроводы не предусмотрены – да и зачем, если часть таких домов имеет лишь два этажа?

Бедность отделки. Такие здания куда проще – неукрашенные фасады и неоштукатуренные внешние стены. Колонн и лепнин не ждите. Не зря их всё-таки называют «обобранными сталинками».

Наталия Бисерова

Особенности планировки сталинки, серии сталинских домов, годы постройки, познакомимся с плюсами и минусами. После этой статьи вы еще раз подумаете стоит ли покупать квартиру.

«Полнометраж» — один из типов жилых строений на вторичном рынке, которые занимают 1/4 часть в купле-продаже

Время постройки: с 1930-х до 1961-х годов прошлого столетия. В соответствии с этим временным интервалом есть понятие до- и послевоенных серий. Сталинские жилые дома — предшественницы хрущевок, но даже после 1956 года их строительство продолжалось вплоть до 61-го года.

В объявлениях по продаже чаще всего вы встретите сокращение в виде «стал» или «п/м», в зависимости от города.

Их легко узнать — они желтого или коричневого цвета, иногда красные или облицованные гранитной крошкой с массивными балконами или эркерами, часто с арками, если высота дома 4-5 этажей. Иногда по индивидуальным проектам, чаще имеющие типовые планировки.

Серии, проекты и типы сталинских домов (сталинки): фото и характеристики

Сталинские жилые дома (сталинки) фото

Двухэтажные

Трехэтажные

Четырехэтажные

Пятиэтажные

Вот такой он красавец во внутреннем дворе

Сталинске планировки (сталинки): 1-2-3-4 комнатные квартиры

Сталинские жилые дома серии 1-255

1 комнатная

Двухкомнатная

2 комнатная

3 комнатная

Трехкомнатная

Серия 1-411

Однокомнатная

2 х комнатная

3 х комнатная

3 х комнатная

Планировки сталинских жилых домов серии 1-433

Однокомнатные

2 комнаты

2 комнатной

3 комнатная

3 комнаты

Особенности планировки сталинский дом (сталинки)

• зимний «холодильник» на кухне под окном;
• широкие подоконники;
• окна 1,5 м высоту, 1м — ширину;
• потолки от 300 — 400 см;
• чаще раздельные комнаты;
• наличие кладовых (не везде);
• большой метраж комнат;
• комната для прислуги (не везде);
• нет кухни и ванной (не везде);
• широкие лестничные марши и лестничные площадки;
• лифты (не везде);
• газовые баллоны вместо централизованного газоснабжения;
• планировка по одному стояку может быть различной;
• встречаются такие, которые достраивались на первые этажи дореволюционных построек.

Отдельно надо сказать про смешанные перекрытия
Встречаются нечасто, представляют из себя бетонные на кухне и санузле и деревянные в комнатах. Плюсы в том, что самые мокрые места находятся на бетоне. Варианты, где деревянные по всей площади объекта часто страдают от прогнивших досок в районе ванной и унитаза. Случалось так, что унитазы проваливались на соседей внизу.

Ванная зачастую сидячая, либо до 120-150 см и доставляет мало комфорта. Иногда отсутствует возможность демонтировать и установить полноценную ванну.

Сталинские дома (сталинки) плюсы и минусы

Плюсы

1. Расположены, в основном в центре городов, но не все типы. Утверждение справедливо для жилых строений, предназначавшихся начальствующему составу, чиновникам, партийным и прочей элите. Отличить довольно просто — более 2 этажей, 2-4 квартиры на площадке. Планировка предусматривает дополнительные комнаты (кабинет, детская, для прислуги). Площадь комнат от 15 — 25 кв. м. При этажности более 5 этажей имеются лифты. Высота потолков 3,2 м. В наличии массивные балконы.

Например в Хабаровске на ул. Серышева, 3 и Волочаевская 153 — огромная постройка красного цвета. Имеет работающий лифт. Местные называют его «генеральский» дом. Строился для семей и работников КГБ в несколько этапов с 1940-го и в 1950-хх годах. Занимает неимоверную площадь. Железобетонные и деревянные полы и потолки.

Есть другой тип сталинок, в основном это 2-4 этажные постройки, построенные для рабочего класса. Преимущественно узкие коридоры и маленькие лестничные площадки. Есть варианты с коридорной системой расположения помещений — тип «общежития». В основном с деревянными потолками и полами, потолками 28о см. с небольшими кухнями (до 5 кв. м). Фасад очень простой с наличием балконов. Встречаются в центре городов, на окраинах. Цена квадратного метра меньше, чем у предыдущего типа.

2. Стоиомость по рынку недвижимости примерно на уровне хрущевок, которые меньше по площади, но моложе по году постройки.

3. Квадратура и раздельность комнат. Вы приятно удивитесь площадям — приличная квадратура комнат и раздельность.

4. По сравнению со строениями советской эпохи, где были предусмотрены лифты и мусоропроводы — не имеют ни того, ни другого. Следовательно полное отсутствие жужжания лифтовых механизмов и запаха от мусоропровода.

5. Потолки от 300 до 420 см. Четырехметровые с легкостью поддаются перепланировке и установке второго этажа в качестве спального места.

6. Хорошая звукоизоляция. В сравнении с современными панельными, сталинские дома выигрывают.

7. Банки неохотно выдают кредиты на этот тип строений, следовательно цены со временем могут быть довольно приемлемые.

8. Малое количество соседей, все друг друга знают, спокойно, просторно, малолюдно.. Не сравнить с плотностью заселения современных жилых массивов. Недаром современные новостройки называют «муравейники».

9. Часто имеют хорошие и тихие дворики. Даже несмотря на то, что располагаются в центральных районах городов. Если покупать с окнами во двор, то шума большого города можно избежать.

10. Зимой тепло, а летом прохладно, скорее всего из-за толстых стен. Но жители утверждают, что такое свойство характерно не для всех типов сталинок.

11. В некоторых квартирах есть интересная фишка — окно в ванной. Мелочь, а приятно, если окно не выходит во двор.

12. Эркер, довольно много дает света, особенно если комнаты большие, но есть и минусы по теплосбережению.

13. Разнообразие планировок. Примечательно то, что на одном этаже она может отличаться от точно такой же по одному стояку. Поэтому полагаться при осмотре на однотипность не стоит.

Минусы

  1. Первый минус — год постройки. Ветхость отражается на всем. Благодаря толстым стенам и удачно выбранному местоположению может простоять еще лет 50 — 80, но коммуникации в нем, совершенно изношены. В первую очередь обратите внимание на канализацию и проводку.
  2. Деревянные перекрытия. Есть и смешанные (ванна, туалет и кухня — железобетон, комната — дерево), а так же железобетонные — более поздней постройки. Самыми дорогие — с железобетонными. Деревянные демпингуют возможностью возгорания от старой проводки и возникновением грибка, а так же «гуляньем» фундамента в межсезонье готовым подпортить свежий ремонт.
  3. Капитальный ремонт буквально на носу, в связи с крайней обветшалостью коммуникаций зданий — пункт расходов после покупки жилья.
  4. Часто не имеют центрального газового снабжения. По старинке приходится заправлять баллон для газовой плиты.
  5. У некоторых серий нет балконов, либо имеются, но только со стороны фасада здания. Многие балконы нуждаются в укреплении металлическими балками.
  6. Запах. От времени впитали в себя весь аромат своих постояльцев и душу своего города. Поэтому естественный запах «старого» неотъемлемая часть интерьера. Есть мнение, что исходит он от дранки, с помощью которой сделаны внутренние перегородки.
  7. Не все банки кредитуют деревянные перекрытия и страховать их накладно. Поэтому в скором времени продать жилье сможете только за наличные.
  8. Богатая история. У сталинок история побогаче всех остальных. Контингент, который проживал в них достоин отдельного трехтомника с массой историй о пьяницах, спекулянтах, насильственных смертях и т.д. Никто не расскажет всей истории, но это не значит, что не надо принимать этот факт всерьез.
  9. Стены оштукатурены и чаще всего криво, поэтому необходимо их ровнять при возникновении желания клеить обои.
  10. Соседи разные — могут быть и алкаши с долгами за коммуналку, соизмеримыми лишь со стоимостью жилья, так и молодежь.
  11. Если «удачно» выбрать квартиру с деревянными перекрытиями, то можно впоследствии попасть на хорошие расходы, связанные с укреплением железными балками потолка и пола.
  12. У некоторых серий домов есть мусоропровод и он расположен на кухне. Следовательно все «ароматы франции» поступают прямиком в комнаты.
  13. Водоснабжение оборудовано так, что напор подается снизу и поэтому часто в часы-пик жильцы верхнего этажа идут за водой с ведрами к соседям снизу.

Подведем итоги о плюсах и минусах сталинских домов или планировке сталинке. Дом дому рознь, как вы убедились по описанию характеристик.

Многое зависит индивидуально от состояния самого объекта: проводка, канализация, стены, напор воды, запах сырости и «старья», либо их отсутствие. Как говорится на то вам глаза, уши и нос:))

А если серьезно — любое жилье требует вложения — и вторичное жилье и новостройка. Не бойтесь вкладывать деньги в ремонт — делайте это с умом. Найдите разбирающегося в строительстве человека и посмотрите дом от фундамента и до крыши.

В конце-концов решать вам, что важнее сейчас: цена, железобетонные перекрытия, высокие потолки или большие площади за приемлемую цену с толстыми стенами.

Вы узнали информацию по планировке сталинка или сталинских домах, планы квартир, фото, плюсы и минусы. Теперь решение о покупке за вами! Пишите свои впечатления, опыт и мнение — они интересны другим читателям!

Успехов вам!

Во все времена высокие потолки считались привилегией высшего круга. Как сегодня девелоперы могут использовать эту особенность жилья для бизнеса?

«Высокие потолки всегда ценились покупателями и, безусловно, являлись конкурентным преимуществом», – считает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». По его мнению, у квартир с такой особенностью есть ряд серьезных преимуществ.

Во-первых, они более просторные и это визуально заметно.

Во-вторых, это расширяет возможности для интересных дизайнерских решений (фигурные потолки, массивные люстры, лепнина и др.).

В-третьих, если высота потолка равна двум этажам дома или приближается к ней, в квартире фактически можно надстроить второй этаж. Это особенно актуально для небольших по площади квартир или студий.

ЖК Кутузовgrad II

Часто объекты с небольшой площадью, но очень высокими потолками можно найти в проектах реконструкции старинных домов или фабрик. Благодаря высоким потолкам в студии можно создать спальную зону на платформе, поднятой к потолку, освободив много места в нижней части квартиры.

В-четвертых, высокие потолки обычно предполагают наличие больших окон, а это значит, что помещение будет светлым и с хорошим обзором.

Конкурентное преимущество на уровне менталитета

По словам Ольги Карповой, директор по продукту «ИНТЕКО», во все времена это считалось привилегией знати, аристократии, людей обеспеченных. Достаточно вспомнить королевские дворцы и крестьянские землянки, чтобы понять: чем выше социальный статус, тем выше потолок жилища.

Но одновременно с прямо пропорциональной взаимосвязью финансовых возможностей и высоты потолков существует другая – психологическая – чем выше потолок и просторнее жилище, тем более уверенно чувствует себя его обитатель. Предлагая покупателю квартиру с повышенной высотой потолка, застройщик предлагает не просто другой уровень крепления люстры, он предлагает иное ощущение личности в личном пространстве и в окружающем мире.

ЖК West Garden

Высокие потолки, кроме психологического комфорта, также имеют ряд позитивных факторов влияния на человека и его здоровье. В первую очередь, это больший объём воздуха, что в свою очередь означает возможность организации более комфортного воздухообмена, без сквозняков и дующего в затылок кондиционера. Это большее количество свежего воздуха на человека при той же кратности воздухообмена, по сравнению с квартирами с низкими потолками. Кроме того, высокие потолки в большинстве случаев означают и более высокие окна, которые обеспечивают жилые помещения большим количеством солнечного света, являющимся основополагающим для поддержания иммунитета, улучшения настроения.

Словом, при прочих равных высота потолка являться очевидным конкурентным преимуществом. «Но сейчас правильней рассматривать высоту потолка не как конкурентное преимущество, а именно как классовый атрибут объекта, – говорит Павел Брызгалов директор департамента развития продукта ГК ФСК. – Высота потолков более 3 метров – это прерогатива бизнес-класса и выше. В комфорт-классе – это 2,8 метра, в стандарт-классе – 2,65 метра».

Ценовой потолк

Дело в том, что при проектировании жилого комплекса высота потолка оказывает заметное влияние на себестоимость жилья, считает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». Отсюда и разница стоимости квадратного метра в проектах разного класса.

«С технической точки зрения высокие потолки требуют большего расхода строительных материалов, ведь с высотой потолка увеличивается и высота стен в помещениях, – объясняет Алексей Перлин. – Также необходимы окна более широкого формата, чем обычно, соответственно, и стоимость их выше. В совокупности эти затраты оказывают влияние на стоимость квартиры, поэтому высокие потолки являются особенностью высокобюджетного жилья».

«Выше потолок – большие расходы на возведение каждого этажа (стены, фасадные материалы, увеличенные окна и прочее), увеличивается вес здания в целом, что тянет за собой увеличение расходной части на устройство фундамента, – уточняет Ольга Карпова. – При увеличении высоты каждого этажа увеличиваются также площади мест общего пользования – в первую очередь меняется площадь занимаемая лестницами и вентиляционными стояками».

Ольга Карпова

Кроме того, девелоперу следует учитывать, что увеличивается расход на все инженерные системы – на электрику, трубы горячего и холодного водоснабжения, стояки отопления – в ряде случаев это требует замены технологического оборудования на более мощное. Естественно, все эти расходы для конечного покупателя выражаются в увеличении стоимости квадратного метра его квартиры.

Впрочем, есть и другая сторона этой медали, которая называется жилищно-коммунальные расходы. На западе уже давно осознали, что чем просторнее квартира, тем дороже обходится ее отопление. «Да, высокий потолок дает ощущение большего простора, – говорит Павел Брызгалов, но эта история больше про Россию. В Европе, если мы говорим о не премиальном жилье, высота потолков может быть и 2,5 метра».

Ниже норматива – только ползком

В советское время высокие потолки были особенностью квартир в «сталинках». Обычно 3,15-3,30 м, хотя могли быть и существенные отклонения, потому что во времена Иосифа Виссарионовича дома часто строились по индивидуальным проектам. С приходом к власти Никиты Сергеевича Хрущева высота потолка в одноименных проектах жилья массового спроса снизилась до 2,5 м, а в «брежневках» подросла на 15 см – до 2,65 м. Все эти цифры были строго нормированы.

» Чем лучше было экономическое состояние страны, тем выше была регламентированная высота потолка в жилых помещениях, – рассказывает Ольга Карпова. – Согласно СНиП 2.08.01-85 Жилые здания – для квартир высота этажа от пола до потолка должна была составлять не менее 2,5 м, и от пола до пола не более 2,8 м (2,7 и 3 м для северных климатических районов). То есть, высота этажа жилых зданий была строго регламентирована и, по сути, находилась в диапазоне 2,5-2,6 метров (2,7-2,8 для севера). Такая ситуация продолжалась до начала двухтысячных: в СНиП 2.08.01-89 (редакция 2000 года) указаны те же самые нормы, ограничивающие минимум и максимум. В 2004 году ситуация изменилась – СНиП 31-01-2003 уже не ограничивает максимальную высоту потолка».

Алексей Перлин

В нынешних актуальных строительных нормах и правилах минимальная высота потолков в квартирах остаётся 2,5 метра от пола до потолка (2,7 метра для севера) без ограничения максимального значения. «Не случайно в премиальных новостройках можно встретить помещения с высотой потолков до 6-7 м. Часто архитекторы проектируют гостиные-атриумы с такими высокими потолками, а остальная часть квартиры фактически становится двухуровневой», – замечает Алексей Перлин.

У застройщика есть понимание, что на рынке продается, а что нет, подчеркивает Павел Брызгалов. Поэтому высоту потолка он определяет сам исходя, в том числе из характеристик проекта и класса жилья.

Девелоперы, заботящиеся о качестве жизни в создаваемых ими жилых комплексах, естественно, стараются предложить покупателю квартиры с высокими потолками, стремясь в этом к пропорциям жилых помещений сталинского периода застройки с потолками 3,3-3,6 м, когда у строителей не стояла задача обеспечить огромного количество семей своим, пусть и крошечным, жильём.

«В этом стремлении мы ограничены только бюджетом и покупательской способностью россиян, которые на данном этапе не позволяют поднять средние значения высоты потолка выше трех метров», резюмируют в «ИНТЕКО».

Новый уровень высоты

Тем не менее, попытки создать нечто особенное по высоте привели к появлению такого известного на рынке формата, как двухуровневые квартиры. Впрочем, девелоперы часто делят их на две принципиально отличающиеся категории. Различия носят как конструктивный, так и юридический характер.

Павел Брызгалов

«Что такое двухуровневые квартиры – это квартиры, расположенные на разных этажах, но одна над другой, и их вертикально объединили лестницей. Если мы говорим о многоквартирном доме, то высота этажа – она одинакова со второго по последний этажи. Если мы говорим о конструктивных особенностях дома, то в данном случае корректнее давать другие определения таким нестандартным планировкам. Например, это квартиры с антресолью или с переменной высотой потолка», – утверждает Павел Брызгалов директор департамента развития продукта ГК ФСК.

«Во-первых, стоит выделить квартиры с двумя полноценными этажами. Во-вторых, это квартиры с антресолью, – подтверждает Ольга Карпова, Директор по продукту «ИНТЕКО». – Для первых в большинстве случаев стоит применять те же правила, что и для обычных квартир».

фото Яндекс

То есть, общая высота будет варьироваться от 5,2 м при двух этажах минимальной нормативной высоты, до 7-7,5 м и более при высоких потолках. Для второй категории двухуровневых квартир действуют нормы по высоте антресолей. Высота помещения под антресолью должно быть не менее 2,1 м, высота на антресоли – рост жильца плюс 150 мм – это минимум, позволяющий более или менее комфортно использовать помещение. Если для расчёта принять рост 180 см, тогда без труда получим высоту 4,2 метров, которая будет минимальной, делает вывод эксперт.

«Минимальная высота потолка в двухуровневой квартире или квартире со вторым светом, для обустройства полноценного второго этажа должна быть не меньше 4, 05 м, или около 4 метров, но более комфортная высота потолков около 6 м, приводит свои данные Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». Кроме того он отмечает, что часто такие квартиры отличаются панорамным остеклением, что дает ее обитателям ощущение большей свободы и комфорта.

Подготовил Виталий Простаков

Читайте больше статей о девелоперском бизнесе на нашем сайте Depat.info. Подписывайтесь на нашу страницу «Девелопмент недвижимости».

Для начала давайте определимся с термином «сталинский дом». В общепринятом понимании в данную категорию входят кирпичные дома, построенные по индивидуальному проекту до начала периода активного индустриального строительства, то есть до конца пятидесятых годов, с высокими, три метра и более, потолками. Других объединяющих признаков нет. Существуют кирпичные дома построенные до начала 60-х годов, и в целом попадающие под сталинские стандарты жилищного строительства, но построенные по типовым проектам. Сюда можно отнести дома серий ll-05, ll-08, СМ-3, СМ-6, СМ-14, 1-410, в общем все, что строилось из кирпича до перехода на популярную серию ll-29 — 8-9 этажный многоподъездный дом с узкими коридорчиками и маленькими кухнями. Все они имеют потолки не превышающие три метра, относительно небольшие кухни и санитарные узлы, а также уменьшенное соотношение нежилой и жилой площади квартир. Дома эти, в принципе, неплохие, но довольно скучные в архитектурном плане, и истинно сталинскими не являются, а потому и говорить о них я сегодня не буду.

Какой возникает образ при упоминании сталинского дома — монументальное роскошное здание со сложным красивым фасадом в стиле ампир, какие можно увидеть в Москва на Тверской улице, Садовом кольце, Кутузовском и Ленинградском проспектах, Фрунзенской набережной. Отличительная черта «сталинок» с центральных улиц — дом с фасада и со стороны двора выглядит, мягко говоря, неодинаково, а планировочные решения, по причине принесения в жертву внешней составляющей, не всегда удачны, а порой и вовсе странны. Во многих квартирах нет балконов, а если они и присутствуют, то их размер не предполагает возможности разгуляться. Впрочем, дефектом это назвать нельзя, «не вкус и цвет», как говорится. Любые планировка и функционал своего потребителя находят.

Дома , расположенные не на центральных магистралях и во дворах попроще по внешнему виду, подъезды не такие просторные, а планировки более функциональные. Грубо разделить их можно на довоенные и все остальные. Довоенные внешне попроще, из отделки максимум крашенная штукатурка, а то и просто покраска. Легко визуально определяются по внешнему навесному лифту, так называемому «французскому», хотя встречаются и без них.

Те и другие иногда путают с домами дореволюционной постройки, походя записывая их в «сталинские». Часто такие лифты имеют межэтажные расположение дверей, так что бы добраться до квартиры приходится спускаться или подниматься на один пролёт, что не очень удобно. Лестничные марши обычно узкие и крутые, да и весь подъезд в целом выглядит далеко не шикарно.

Зато планировки квартир бывают отменными, с холлами, удобными санузлами, квадратными комнатами. Важный момент: именно в таких домах чаще всего встречаются деревянные или смешанные перекрытия, не самая безопасная вещь в плане пожарной безопасности, что бы там не говорили.

Лифты вообще слабое место «сталинских» домов. За редким исключением он в подъезде один, и отнюдь не поражающих размеров. Ждать его порой приходится долго, а подняться даже на 4-5 этаж пешком при высоких потолках — задача, посильная не каждому. Стоит отметить ещё несколько общих минусов. На первое место я бы поставил естественную освещенность. Из-за толщины стен, плотной застройки и большой глубины помещений, даже максимальный конструктивно возможный оконный проем оставляет если не все комнаты полутемными, то часть их наверняка. Про холл и коридор и говорить нечего. Плохо обстоит дело и с инсоляцией — попаданием в помещение прямых солнечных лучей. Особенно в квартирах с окнами во двор в домах П-образной формы. Глухие фрамуги, использованные в конструкции окон для увеличения высоты остекления, решают проблему чисто номинально, зато сложностей в эксплуатации создают немало. И исправить это невозможно. При замене окон в квартире станет теплее, но не светлее. Это данность, с которой можно только смириться.

Второй неизменно присутствующий крупный минус — качество и состояние инженерных коммуникаций. Даже с электричеством разобраться полностью можно только в своей квартире, а что там у соседей, одному богу известно. Проводка скрыта, состояние ее неизвестно, а значит риск возгорания имеется. Плюс, собравшийся за десятилетия слой пыли в междуэтажных перекрытиях, горящей как порох, пожароопасность не уменьшает. Все вышесказанное в полной мере относится и к системам водоснабжения и канализации. Заделанный в стены стояки, часть разводки проходящие через соседние квартиры, замурованные в пол трубы — далеко не полный перечень факторов, сулящих беспокойную жизнь. Добавьте сюда, что система водоснабжения монтировалась индивидуально, а потом не раз переделывалась мастерами сантехники без твёрдого следования проекту, зачастую по собственному разумению, причём не вчера. Особо отмечу, что при плановом капитальном ремонте домов, замене подлежат только стояки, а все трубы и многочисленные соединения, с которыми , в основном, проблемы и случаются, оставляются в полной неприкосновенности, на радость владельцу или нанимателю квартиры.

Конечно, не все так страшно, но поскольку я пишу скорее для потенциальных покупателей квартир, чем для тех, кто в них давно живет, то выделяю моменты, на которые стоит обратить особое внимание. Что ещё выделить из минусов. Невысокая температура в квартире зимой, а проектная температура не превышает 20 градусов, легко решается установкой дополнительных радиаторов и оборачивается плюсом в жару, мусоропровод в кухне и окна в санузлах при желании заделываются. Пожалуй, сюрпризы возможны ещё с внутренними стенами. На определенных этапах на этом экономили, так что межквартирная стена в один, а то и полкирпича, обеспечивающие прекрасную слышимость, очень даже встречаются. Ну и подъезды, имеющие дверь в подвальное помещение, могут периодически наполняться духом канализации.

Теперь плюсы. Их хоть и немного, но они весьма весомые. Первый из них стены — из кирпича, толщиной минимум 51-64 см. — сейчас так не строят, и вряд ли когда-нибудь будут, ну, может, за исключением особо элитного жилья. Полное отсутствие всякой химии в облицовке, хорошая шумоизоляция и локация в обжитых престижных районах. Не так уж и мало. Добавить сюда, что больше таких домов не станет, а вот меньше может, по причине желания городских властей заменить старые здание на уродующие город вавилонские башни из бетона и пластика.

С их же попустительства ведётся повсеместное копание траншей и котлованов в недопустимой близости к зданиям и самодеятельное углубление и перепланировка подвалов, отрицательно влияющие на фундамент и приводящие дома в аварийное состояние. Всевозможные собственники и арендаторы подвалов и цокольных этажей вообще бич города, а старых домов, учитывая их конструктивные особенности и расположение в центре города, особенно. На строительные нормы и правила им плевать, что будет с домом тоже. Порядок только там, где жильцы дома объединяются и занимают активную позицию, не надеясь на помощь администрации, благо все возможности и инструменты сейчас есть. Там и дурацких пристроек нет, и зелёный двор с лавочками и разными площадками имеется.

Есть и ещё один аспект, по которому стоит жить в старом доме. Его особый дух. Дух истории, ощущение незыблемости и спокойствия. Ни одна новостройка самого что ни на есть премиум класса этим похвастаться не может. Видами, площадями, панорамными окнами может, а этим нет. Улей, он и есть улей, только размерами и отличается.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *