Ипотека подводные камни и риски отзывы

Брать потребительский кредит на первоначальный взнос

Иногда заёмщики, которым не хватает денег на первоначальный взнос по ипотеке, оформляют потребительский кредит, или кредит наличными.

Почему это ошибка

«Потребительский кредит — короткий и дорогой», — говорит финансовый консультант Екатерина Голубева. Большинство крупнейших российских банков выдают кредиты наличными в среднем под 15% годовых на срок до пяти лет. Если взять на первоначальный взнос 600 тысяч ₽ в кредит на пять лет, то платить придётся по 14 тысяч ₽ в месяц, а итоговая переплата составит 256 тысяч ₽. Это невыгодно.

Кроме того, на плечи заёмщика ляжет двойная, а то и тройная финансовая нагрузка: потребкредит, ипотека и ремонт или обустройство квартиры. С таким бременем непросто справляться.

Если заёмщику не хватает денег на первоначальный взнос, то лучшим вариантом будет отложить покупку квартиры и продолжить копить, советует финконсультант. К примеру, если откладывать те же 14 тысяч ₽ в месяц на вклад, то накопить 600 тысяч ₽ на первый взнос получится всего за три года. Ежемесячные сбережения помогут также и в дисциплине: заёмщик сможет определить, готов ли он регулярно вносить ипотечные платежи — и какая сумма будет ему комфортна. Другой вариант — искать квартиру дешевле, на первый взнос по которой уже есть накопленные средства.

«Брать кредит на первоначальный взнос по ипотеке — это крайняя ситуация. Если человек не может накопить даже на этот взнос, то, вероятно, не всякая квартира будет ему по силам — и не всегда у него будут возможности платить по такому кредиту», — рассуждает Екатерина Голубева.

Оформлять ипотеку с материнским капиталом, не оценив все риски

Материнский капитал можно направить в качестве первоначального взноса по ипотеке или на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту. Герой нашей статьи Александр из Санкт-Петербурга использовал второй вариант — с помощью материнского капитала погасил часть кредита на жильё. И пожалел об этом.

Почему это ошибка

Александр столкнулся с тремя проблемами.

  • Проблемы с рефинансированием.

Рефинансирование подразумевает полное погашение кредита в первом банке. Если для покупки жилья был использован материнский капитал, то в течение полугода после этой сделки владелец квартиры обязан выделить ребёнку (или детям) доли в квартире. Тогда новый кредитор получит в залог квартиру уже с долями детей — банки неохотно связываются с такими объектами. Герою нашего текста, к примеру, так и не удалось рефинансировать свой кредит.

  • Раздел ипотечной квартиры после развода

При использовании материнского капитала претендентами на доли в квартире становятся не только дети, но и оба родителя. Раздел имущества может стать сложным и длительным процессом, особенно если развод проходит не гладко. И даже брачный договор не сможет отменить требований закона о выделении долей детям в квартире, если она была куплена с помощью материнского капитала.

  • Продажа квартиры

Для продажи квартиры с материнским капиталом нужно выполнить два условия:

1) выделить детям доли в иной недвижимости, по площади не меньше нынешней;

2) получить согласие органов опеки.

Кроме того, в законе о маткапитале написано, что выделяются доли на всех детей, включая последующих. Даже если у одного из родителей (или у обоих) появятся дети в другой семье — это может стать дополнительной проблемой.

Не сравнивать ставки на ипотеку — тоже ошибка

Калькулятор Сравни.ру

Не иметь подушки безопасности

Подушка безопасности — это деньги для «подстраховки», резервный фонд, который в идеале должен покрывать 3–6 месяцев ваших ежемесячных расходов (сюда же включаются и траты по ипотечному кредиту). Такая подушка должна быть в постоянном доступе — её нельзя держать в ценных бумагах, тратить или отдавать в долг. Лучшее место для резервного фонда — вклад или накопительный счёт.

Почему это ошибка

Если у человека нет подушки безопасности, то, лишившись дохода — например, из-за увольнения или болезни, — он не сможет платить по кредитам. Будут набегать штрафы и пени, это приведёт к существенной переплате и испорченной кредитной истории, объясняет Екатерина Голубева. А если заёмщик долго не будет вносить платежи, то может лишиться квартиры, которая находится в залоге у банка.

Некоторые заёмщики, которые временно лишились дохода и остались без подушки безопасности, могут взять дополнительный кредит или использовать кредитную карту. Это ловушка, которая дополнительно усугубляет ситуацию, говорит финконсультант.

Брать ипотеку с высоким ежемесячным платежом на короткий срок

Некоторые заёмщики берут кредит на меньший срок, чтобы в итоге заплатить меньше процентов. Но при этом у них повышается обязательный ежемесячный платёж. Например, если взять в кредит 4 миллиона ₽ под 8% годовых на 25 лет, то переплата составит 5 260 651 ₽, а ежемесячный платёж будет 30 872 ₽. А если сократить срок кредита до 10 лет, то переплата будет 1 823 373 ₽ — зато каждый месяц банку нужно будет отдавать не меньше 48 531 ₽.

Ещё одна ошибка — взять в кредит слишком дорогую квартиру. Тогда даже если удлинить срок кредита, ежемесячный платёж будет слишком высоким для заёмщика.

Почему это ошибка

«Сумма платежей по всем кредитам в общей сложности должна составлять не больше 30–40% от дохода заёмщика. Остальные 60% идут на прочие траты семьи — обычно это комфортная для бюджета сумма», — говорит Екатерина Голубева. Например, если зарплата заёмщика — 50 тысяч ₽, то ежемесячный платёж по ипотеке (при условии, что у него нет других кредитов) должен быть 20 тысяч ₽ или меньше.

Ипотека — долгосрочный кредит, и надолго обременять себя чересчур высокими платежами недальновидно. Сложно спрогнозировать, что будет с вашим доходом, скажем, через 10–20 лет. Лучше взять ипотеку с невысоким ежемесячным платежом и вносить больше денег в счёт досрочного погашения, считает финансовый эксперт.

Чтобы уменьшить сумму ежемесячного платежа, можно увеличить срок кредита, внести больший первоначальный взнос или выбрать другую квартиру — например, меньше площадью или подальше от центра.

Подписывать договор купли-продажи квартиры «с улучшениями»

Если жилая недвижимость находилась в собственности у продавца меньше трёх лет, то ему придётся заплатить налог с её продажи (если недвижимость была куплена после 1 января 2016 года, то налог нужно платить при продаже квартиры, которая была в собственности менее пяти лет). Продавец может воспользоваться одним из имущественных вычетов: заплатить налог с суммы «стоимость квартиры минус 1 миллион ₽».

Из-за этого некоторые продавцы просят покупателей вписать в договор полную стоимость квартиры в 1 миллион ₽, а остальные деньги прописать как доплату за улучшения в виде ремонта. Так они намереваются уйти от уплаты налогов: если стоимость недвижимости — 1 миллион ₽, то платить налоги не с чего. За участие в такой «серой» схеме продавцы могут, например, предлагать скидку.

Почему это ошибка

Налоговая ориентируется только на сумму приобретения, которая указана в договоре купли-продажи. Если вы захотите оформить налоговый вычет за покупку квартиры (13% от стоимости жилья, но не больше 260 тысяч ₽), то получите меньше денег. К примеру, если квартира на самом деле стоила 3,8 миллиона ₽, а в договоре указан только 1 миллион ₽, то вместо 260 тысяч ₽ налогового вычета вы получите 130 тысяч ₽ (1 000 000 * 13%).

Читайте по теме: 8 ошибок, которые люди совершают при покупке недвижимости

Увеличивать кредит за счёт первоначального взноса

Ещё одна «серая» схема, которую иногда используют заёмщики, — «пририсовать» первоначальный взнос к стоимости жилья. Покупатель договаривается с оценщиком квартиры, чтобы тот завысил стоимость квартиры на размер необходимого первоначального взноса. Это даёт заёмщику возможность получить больший ипотечный кредит и расплатиться с продавцом без использования личных средств, только за деньги банка.

Такая схема становится возможной, если банк использует расчёты наличными через ячейки — виртуальный первоначальный взнос блокируется в банковской ячейке, содержимое которой банк не проверяет.

Почему это ошибка

Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита, позволяет снизить переплату и сократить ежемесячный платёж. Использовав «серую» схему, заёмщик увеличивает стоимость кредита, и его погашение может стать сложной задачей.

«Заёмщики решают свою сиюминутную проблему — «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», — рассказывает генеральный директор коллекторского агентства Денис Аксёнов.

Испортить банковскую историю реально за несколько дней, если перестать платить кредит. Куда сложнее восстановить репутацию добросовестного заемщика. Данные о просрочках, судах и прочих проблемах с кредиторами будут храниться в течение 10 лет, но одобрят ли ипотеку с плохой кредитной историей? Проблема еще и в том, что банки не раскрывают истинное основание отказа, так что клиентам приходится о нем лишь догадываться. Есть ли шанс оформить жилищный кредит, если досье заемщика испорчено?

Реальное положение дел

Перед оформлением кредита банки тщательно проверяют историю клиента на предмет просрочек, их количества и длительности. Если нужна небольшая сумма, кредитор может закрыть глаза на несущественные задержки погашения займов. Однако при получении ипотеки или другого крупного займа, банковская история имеет решающее значение.

Какие факторы наиболее негативно сказываются на рассмотрении заявки:

  • наличие открытых кредитов;
  • длительные нарушения сроков оплаты более месяца;
  • передача долгов коллекторам;
  • взыскание долга через суд и судебных приставов;
  • реструктуризация займа.

К примеру, если человек ранее допускал длительные просрочки в Сбербанке, вероятность оформить новую ссуду крайне мала. Банки опасаются, что и по вновь взятому кредиту он платить не станет. При неуплате задолженности взыскание будет долгим и хлопотным. Для кредитора выгоднее не связываться с таким заемщиком, чем затем подавать в суд, чтобы вернуть деньги.

Записи о пророченных долгах хранятся в кредитном досье человека в течение 10 лет, затем удаляются.

Самый плохой вариант – наличие записей о коллекторском или судебном взыскании. К этому может привести отсутствие платежей более 90 дней. Оформить ссуду с такой кредитной историей можно только на небольшую сумму и если просрочки давно погашены. Для ипотечного займа необходимо иметь хорошую банковскую репутацию, ведь он берется на длительный срок.

Готовим «почву» для одобрения

При открытой просрочке взять ипотечный кредит невозможно даже в самом лояльном банке. Если клиент обращается за ипотекой и пытается скрыть имеющиеся долги, его занесут в СТОП-лист. Тогда он не сможет получить даже небольшой потребительский заем.

Чтобы повысить шансы на одобрение, необходимо следовать этим правилам:

  • закройте все имеющиеся долги, в первую очередь просроченные (имеются в виду не только кредиты, но и задолженность по алиментам, штрафы по административным протоколам и т.д.);
  • кредитование более вероятно там, где у вас оформлена зарплатная карточка;
  • выбирайте молодые банки, лояльно относящиеся к плохой кредитной истории;
  • по возможности возьмите в созаемщики человека с идеальной банковской историей (мужа, жену, брата, сестру или родителей);
  • предложите банку дополнительный залог;
  • внесите максимально возможный первый взнос, желательно поместить его на депозит в ипотечном банке;
  • проверьте, нет ли у вас персонального предложения по ипотеке от зарплатного банка (для его получения нужно активно пользоваться пластиком);
  • рассмотрите в качестве кредитора банк, где ранее успешно гасили кредиты.

Внимание! Наиболее строго к кредитной истории заемщика относятся крупные банки, например, ВТБ, Россельхозбанк, Сбербанк и пр.

Какие банки могут принять положительное решение? Если учитывать эти особенности, можно серьезно увеличить шансы на оформление ипотечного займа. Даже если в досье БКИ есть негативные факты, кредитор может закрыть на них глаза. Первым делом следует обратиться в зарплатный банк, а при отказе рассмотреть другие варианты.

Ипотечный заем в Металлинвестбанке

Металлинвестбанк не очень популярен, поэтому он готов рассмотреть каждого обратившегося за ипотекой клиента. Здесь есть несколько программ жилищного кредитования. Посмотрим, что предлагает банк будущим заемщикам.

  1. Кредит на покупку вторичного жилья под ставку от 9%. Необходимо внести от 20% стоимости квартиры, сумма займа до 25 млн. рублей, срок погашения до 30 лет.
  2. Ссуда на приобретение новостройки выдается под процент от 9,1%. Остальные характеристики программы те же.
  3. Покупка недвижимости за городом возможна по ставке от 12%, размер кредита до 25 млн. рублей. Первый взнос должен начинаться от 30% стоимости объекта недвижимости.
  4. Кредит на личные цели под залог имеющегося жилья выдается по ставке от 10,5%. Срок выплаты до 30 лет, сумма от 250 тысяч рублей.
  5. Ипотека на приобретение коммерческой недвижимости может быть оформлена в сумме от 250 тысяч до 30 млн. рублей. Процентная ставка начинается от 10,2%, первый взнос от 40%.

В Металлинвестбанке также есть программы ипотечного рефинансирования и на приобретение апартаментов. Процент и размер ипотеки устанавливаются индивидуально для каждого клиента. На них в том числе влияет и кредитная история. При наличии большого количества просрочек в прошлом можно рассчитывать только на высокую ставку и небольшую сумму.

За ипотекой в Новикомбанк

Гораздо проще оформить ипотеку в непопулярном банке, в отличие от крупных компаний вроде Сбербанка. Кредиторы, входящие в ТОП 10, достаточно строго рассматривают потенциальных клиентов. Остальным приходится самим бороться за заемщиков, именно по этой причине стоит обратить внимание на Новикомбанк.

Посмотрим, какие условия он предлагает, на примере ипотеки для покупки недвижимости на вторичном рынке:

  • цель кредита – приобретение квартиры, комнаты, доли в жилье, дома, гаража или апартаментов;
  • процентная ставка начинается от 8,4%;
  • сумма от 500 тысяч до 20 млн. рублей;
  • срок погашения до 30 лет;
  • первый взнос от 20% стоимости недвижимости.

Внимание! Муж и жена участвуют в ипотечной сделке в обязательном порядке, ведь недвижимость приобретается в совместную собственность.

При наличии плохой кредитной истории можно привлечь к сделке созаемщика или поручителя (смотря, что порекомендует кредитор). Ими могут выступать муж, жена, брат или другие родственники. Обратите внимание, что банковский рейтинг нового участника сделки должен быть положительным. Получить ипотеку не смогут индивидуальные предприниматели, их работники и собственники бизнеса.

Обратимся в Абсолют Банк

Если вам отказали в Сбербанке или ВТБ, попробуйте подать заявку в Абсолют Банк. Он достаточно лоялен к своим клиентам и может одобрить ипотеку при невысоком банковском рейтинге заемщика. Какие условия предлагает банк, разберем на примере кредита на новостройку:

  • цель – приобретение строящейся квартиры или апартаментов;
  • сумма от 300 тысяч до 20 млн. рублей;
  • процентная ставка от 8,74%;
  • срок погашения долга до 30 лет;
  • первый взнос от 20% стоимости объекта недвижимости.

Ипотечному клиенту разрешается привлечь до 4 созаемщиков, в том числе и по причине плохой кредитной истории. Ими могут стать брат, сестра или родители, если их банковский рейтинг достаточно высок. Тогда у банка будет меньше сомнений, стоит ли одобрять ипотеку. При наличии благонадежного созаемщика он вполне может уменьшить процентную ставку и увеличить сумму займа.

Небольшие коммерческие банки гораздо более лояльны, чем ТОПовые компании. Поэтому попытаться заполнить анкету все же стоит, тем более, что сделать это можно на сайте. Так вы узнаете предварительный ответ и сможете решить вопрос оформления ипотеки более оперативно.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *